Wie die Stadt Koblenz den Einmalbeitrag ermittelt

Ein großes Thema ist und bleibt: Was kommt auf die Eigentümer der Südallee und der angrenzenden Grundstücke im Zusammenhang mit der Baumaßnahme zu, wenn der Einmalbeitrag nicht abgewendet werden kann?

Wie ihr bereits wisst, hat die Stadtverwaltung einen Telefonkontakt eingerichtet, an den sich jeder wenden kann. Ihr bekommt dort eine Schätzung konkret für euer Eigentum.

Wir raten euch, dieses Angebot zu nutzen, um einen ganz persönlichen Einblick in die eigene finanzielle Betroffenheit zu gewinnen.

Für diejenigen, die nicht bis zur Büroöffnungszeit warten möchten, haben wir versucht, die Berechnung der Stadt nachzuvollziehen. Dazu sind ein paar Grundsätze zu beachten:

Abrechnungsabschnitte

Die Baumaßnahme ist zwar in vier Bauabschnitte geteilt, aber nur in drei Abrechnungsabschnitte (nicht verwechseln mit Abrechnungseinheiten):

• (1) Friedrich-Ebert-Ring bis Johannes-Müller-Straße
• (2) Johannes-Müller-Straße bis St.-Josef-Straße
• (3) rund um den St.-Josef-Platz

In diesen Abschnitten werden nicht nicht nur Privateigentümer berücksichtigt, sondern jegliche Eigentümer von Grundbesitz an der Südallee, d.h. auch die Träger der anliegenden Schulen, Behörden, Krankenhäuser, Kirchen etc.^*

Gewichtete Grundstücksgröße

Die Grundstücke werden nicht in ihrer tatsächlichen Größe berücksichtigt, sondern sie werden zuvor gewichtet. Dabei ist nicht die Anzahl der Wohnungen oder deren Wohnfläche ausschlaggebend, sondern die Anzahl der Vollgeschosse. Jedes Vollgeschoss erhöht das Gewicht des Grundstücks um 10%.

Achtung: Befinden sich auf dem Grundstück weniger als vier Geschosse, werden dennoch mindestens vier Geschosse angerechnet.

Eckgrundstücke werden zu 2/3 gerechnet. Dabei ist es irrelevant, ob sich der Hauseingang an der Südallee befindet, oder an einer anderen Straße. Ja, es sind auch Eigentümer der Grundstücke, die lediglich an der Südallee angrenzen, betroffen.

Umlage

Die aktuelle Ausbaubeitragssatzung der Stadt Koblenz sieht derzeit einen Gemeinde- bzw. Stadtanteil von 35% für Ausbaumaßnahmen vor. Das heißt im Klartext: An den umlagefähigen Kosten einer Maßnahme werden die Eigentümer angrenzender Grundstücke mit 65% beteiligt. Aus den von der Stadtverwaltung geschätzten Gesamtkosten von rund 13.5 Mio. Euro werden so rund 8.77 Mio. Euro, die auf die Eigentümer umgelegt werden.
Diese werden wie folgt auf die drei Abrechnungsabschnitte verteilt:

Und so geht’s

Zunächst ermittelt ihr euren Anteil an der gewichteten Gesamtfläche eures Abrechnungsabschnitts (AGfA). Dazu müsst ihr euren Anteil ebenfalls gewichten. Bitte nicht abschrecken lassen, weiter unten rechnen wir ein Beispiel durch.

\small{\text{AGfA} = \frac{\text{GG} \times \text{MEA} \times (1+0,1 \times \text{AVg})}{\text{GfA}}}

Dabei ist:

• GG: Eure Grundstücksgröße in m². Kennt ihr sie nicht, findet ihr sie in der Ausfüllhilfe für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für das Grundvermögen, mit der euch das Finanzamt im Frühjahr letzten Jahres beglückt hat. Oder ihr fragt beim Liegenschaftskataster nach.
• MEA: Euer Miteigentümeranteil des Grundstücks, meistens angegeben in Tausendstel. Seid ihr alleiniger Eigentümer, ist MEA=1. Seid ihr Miteigentümer, findet ihr euren Miteigentümeranteil zum Beispiel auf der letzten Verwalterabrechnung.
• AVg: Anzahl der Vollgeschosse. Daran denken, dass die Anzahl der Vollgeschosse immer mit mindestens vier anzusetzen ist.
• GfA: Die gewichtete Gesamtfläche eures Abrechnungsabschnitts (zweite Spalte der Tabelle)

Falls es sich um ein Eckgrundstück handelt, müsst ihr das Ergebnis noch mit 2/3 multiplizieren und ihr erhaltet AGfA, euren Anteil an der gewichteten Gesamtfläche eures Abrechnungsabschnitts.

Fast geschafft! Um nun die Höhe eures Beitrags zu ermitteln, multipliziert ihr AGfA mit dem Kostenanteil aller Eigentümer eures Abrechnungsabschnitts (letzte Spalte der Tabelle) und ihr wisst ungefähr, mit welchen Kosten die Stadt Koblenz Euch belasten wird.

Beispielrechnung

Das fiktive Mehrparteienhaus hat vier Geschosse und liegt im dritten Abrechnungsabschnitt. Die Grundstücksgröße (GG) beträgt 600 m². Der Miteigentumsanteil (MEA) beträgt 50/1000.

Die Kosten des Einmalbeitrags belaufen sich nach derzeitiger Schätzung der Stadtverwaltung auf 3488,76 Euro:

\small{\frac{600m^2 \times \frac{50}{1000} \times (1 + 0,1 \times 4)}{13700m^2} \times \text{1.138.000 Euro} = \text{3488,76 Euro}}

Noch einfacher geht’s mit dem Beitragsrechner^*

Disclaimer

Das alles sind keine offiziellen Auskünfte der Stadt und daher sind sie nicht verbindlich, aber ein paar Stichproben haben gezeigt, dass wir hier schon ganz richtig liegen.

Warum sprechen wir übrigens von Schätzungen?
Die tatsächlich von uns zu entrichtenden Beträge richten sich nicht nach den Vermutungen der Stadt über die Höhe der Gesamtkosten, sondern nach den tatsächlichen Kosten und die lassen sich abschließend erst beziffern, wenn der Stadtverwaltung alle Rechnungen vorliegen.
Warum wir die Annahmen, die die Stadt bei der Abschätzung der Baukosten getroffen hat, für viel zu optimistisch halten, werden wir hier in Kürze darstellen.

Wenn ihr Fragen habt, schreibt sie gerne in die Kommentare, wir versuchen sie dort zu beantworten.